Plane den Projektumfang mit belastbaren Angeboten und einer Reserve für Unvorhergesehenes. Finanziere nicht automatisch den maximal verfügbaren Betrag.
Projektbudget aufbauen
Trenne feste Angebote, Schätzpositionen und Reserve. Nur schriftliche Angebote sind belastbar; alles andere ist eine Annahme und gehört als solche gekennzeichnet. Eigenleistung sollte nur mit realistisch verfügbarer Zeit und den tatsächlichen Materialkosten angesetzt werden. Sie spart Lohnkosten, nicht Material — und wenn die Zeit fehlt, wird sie nachträglich zur teuersten Position im Projekt.
- ✓Handwerkerangebote
- ✓Material und Nebenkosten
- ✓Projektreserve
- ✓Eigenmittel ohne Notgroschen
Erst das Budget, dann der Kreditbetrag
Die Reihenfolge entscheidet mehr als der Zinssatz. Wer zuerst fragt, welchen Kredit er bekommt, und danach das Projekt darauf zuschneidet, hat die Reserve schon verplant, bevor die erste Wand offen ist. Stelle deshalb das Projektbudget vollständig auf, ziehe die Eigenmittel ab — ohne den Notgroschen anzutasten — und finanziere erst den Rest. Diese Zahl ist dein Kreditbetrag; sie darf im Vergleich nicht mehr wandern, sonst vergleichst du keine Angebote, sondern Wunschraten.
Nachträge sind der Normalfall, nicht die Ausnahme
Bei Eingriffen in Bestand kommt fast immer etwas zum Vorschein, das vorher niemand sehen konnte: Feuchtigkeit, alte Leitungen, ein Untergrund, der nicht trägt. Eine getrennt ausgewiesene Projektreserve ist deshalb kein Sicherheitsdenken, sondern Teil der Kalkulation. Eine allgemeingültige Quote nennen wir bewusst nicht — sie hängt zu stark von Gebäudealter, Bausubstanz und Umfang ab. Was sich aber allgemein sagen lässt: Die Reserve gehört ins Budget und nicht in den Kreditbetrag, sonst zahlst du über die gesamte Laufzeit Zinsen auf einen Puffer, den du vielleicht nie brauchst.
Wenn das Geld doch nicht reicht
Reicht der Kreditbetrag nicht, ist eine Nachfinanzierung nicht die einzige Option — und selten die günstigste. Nach § 500 Abs. 2 BGB kannst du umgekehrt jederzeit vorzeitig zurückzahlen, was einen bewusst etwas größer angesetzten Kredit weniger riskant macht als einen zu knappen. Wird der Nettodarlehensbetrag nach Vertragsschluss deutlich erhöht, ist die Kreditwürdigkeit nach § 505a Abs. 2 BGB ohnehin auf aktualisierter Grundlage neu zu prüfen. Eine Nachfinanzierung ist also kein Formular, sondern ein neuer Vorgang.